เทคนิคการทำเงินให้งอกเงย ด้วยการลงทุนคอนโดให้เช่า

แม้อาจพูดได้ว่าตลาดคอนโดในเมืองไทยได้ผ่านพ้นยุคที่บูมสุดขีดไปแล้ว มีคอนโดเกิดใหม่มากมายที่ล้นเกินความต้องการของตลาด ทำให้การหาคนซื้อคนเช่าทำได้ยากมากขึ้น แต่ก็ยังมีผู้ที่มีความสนใจในการลงทุนคอนโดเกิดขึ้นอยู่เสมอ และหากคิดจะลงทุนคอนโดในยุคนี้ก็ต้องแสวงหารู้และประสบการณ์เพื่อให้มีความรู้จริง เพราะหากเป็นผู้ที่มีความรู้จริงเกี่ยวกับการลงทุนคอนโดไม่ว่าจะเป็นการลงทุนคอนโดเพื่อขายต่อหรือจะเป็นการลงทุนคอนโดให้เช่าก็ตาม ต่อให้การลงทุนคอนโดจะเข้าสู่ยุครุ่งเรืองหรือตกต่ำก็ย่อมมีโอกาสเป็นไปได้มากกว่าหากคิดจะทำเงินให้งอกเงยด้วยการลงทุนคอนโด และสำหรับผู้ที่มีความสนใจในการลงทุนคอนโดให้เช่าแล้ว ความรู้ที่เรามาบอกกล่าวกันต่อไปนี้ ก็น่าจะเป็นแนวทางให้ผู้สนใจได้บ้างพอสมควร

รูปแบบการลงทุนปล่อยคอนโดมิเนียมให้เช่าแบ่งออกได้เป็น 2 รูปแบบดังนี้

1. ปล่อยให้เช่าแบบรายวัน

ตามกฎหมายแล้วไม่อนุญาตให้มีการปล่อยคอนโดให้เช่าในแบบรายวัน เนื่องจากคอนโดมิเนียมไม่ได้ทำการจดทะเบียนเป็นโรงแรม การลงทุนคอนโดให้เช่าในลักษณะนี้จึงเข้าข่ายใช้พื้นที่ผิดไปจากวัตถุประสงค์ มีผลทำให้ผู้เข้าพักอาศัยไม่ได้รับความคุ้มครองใดๆ ตามพรบ.โรงแรมในกรณีที่มีทรัพย์สินสูญหาย รวมทั้งความคุ้มครองอื่นๆ อีกทั้งยังอาจทำให้ถูกฟ้องร้องเอาก็เป็นได้ถ้ามีการนำห้องชุดไปโฆษณาในรูปแบบเดียวกับโรงแรม

2. ปล่อยให้เช่าแบบรายเดือน

การปล่อยคอนโดให้เช่าในแบบรายเดือน แทบจะสร้างความมั่นใจให้คุณได้เลยว่าคุณจะมีเงินหมุนเวียนในบัญชีอยู่ตลอดเวลา หากสามารถมาเข้าใช้บริการได้อยู่เรื่อย ๆ นักลงทุนส่วนใหญ่จึงให้ความสนใจที่จะลงทุนในรูปแบบนี้ เพราะหากนำไปเทียบกับอัตราดอกเบี้ยเงินฝากแล้ว ผู้ฝากเงินจะได้รับดอกเบี้ยโดยเฉลี่ยแค่ 1% ต่อปีเท่านั้น แต่สำหรับการปล่อยคอนโดให้เช่า จะมีอัตราผลตอบแทนที่จะได้รับสูงถึง 3 – 5% เลยทีเดียว

เทคนิคทำเงินจากการลงทุนคอนโดให้เช่า

1. เลือกทำเลที่ดี

สิ่งแรกที่นักลงทุนควรเลือกพิจารณาก็คือทำเลที่ตั้งของคอนโดที่จะซื้อ โดยต้องพิจารณาถึงปัจจัยต่าง ๆ ที่จะทำให้มีผู้คนหลั่งไหลเข้ามาที่จุดนี้ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องความสะดวกสบายในการเดินทาง เช่น มีรถไฟฟ้าวิ่งผ่าน พรั่งพร้อมไปด้วยสิ่งอำนวยความสะดวก อยู่ไม่ไกลจากโรงพยาบาล สถานศึกษา ศูนย์การค้า ร้านอาหาร สวนสาธารณะ และมีทัศนียภาพที่งดงาม

2. พิจารณาโครงการที่ในอนาคตจะมีมูลค่าเพิ่มขึ้น

ทั้งในเรื่องของราคาค่าเช่าและราคาขายที่สูงกว่าเมื่อตอนซื้อ ก็คือผลกำไรที่นักลงทุนจะได้จากการลงทุนคอนโด ซึ่งคุณก็สามารถที่จะตั้งราคาค่าเช่าให้สูงขึ้นได้หากคอนโดมีมูลค่าสูงขึ้น โดยพิจารณาได้จากการที่โครงการมีโอกาสที่จะมูลค่าเพิ่มสูงขึ้น เช่น เป็นโครงการที่จะมีรถไฟฟ้าตัดผ่าน มีคูนย์การค้าแห่งใหม่เกิดขึ้น เป็นต้น

3. ปรับปรุงสภาพแวดล้อมให้ดูดีอยู่เสมอ

ความสะอาดเรียบร้อยสวยงามของสภาพแวดล้อมภายในบริเวณโครงการและภายในห้องเช่าเป็นสิ่งที่ทำให้ผู้มาติดต่อขอเช่ารู้สึกดีและอยากที่จะมาอยู่อาศัย จึงไม่ควรปล่อยสภาพแวดล้อมให้ต้องอยู่ในสภาพที่เสื่อมโทรมจนไม่มีใครอยากที่จะย้ายมาอยู่

4. ความกว้างของห้องมีขนาดพอเหมาะ

สิ่งที่ผู้เช่าต้องการก็คือห้องที่มีขนาดพอเหมาะไม่เล็กหรือใหญ่จนเกินไป สำหรับผู้เช่าคนไทย ห้องเช่าคอนโด 1 ห้องนอน ควรมีขนาด 28-35 ตารางเมตร ส่วน 2 ห้องนอน ควรมีขนาดตั้งแต่ 45-60 ตารางเมตร ส่วนกลุ่มผู้เช่าที่เป็นชาวยุโรปและอเมริกัน ถ้าเช่าอยู่คนเดียวขนาดของห้องที่ต้องการจะไม่ต่ำกว่า 30 ตารางเมตร แต่ถ้ามาเป็นครอบครัวขนาดของห้องจะมีขนาด ตั้งแต่ 60-100 ตารางเมตรขึ้นไป

5. ราคาค่าเช่าอยู่ในระดับที่เหมาะสม

การตั้งราคาค่าเช่าห้องสำหรับห้องที่มีขนาดพอ ๆ กันอยู่โครงการเดียวกันนั้น ควรมีอัตราค่าเช่าอยู่ในเรทราคาเดียวกัน โดยกำหนดราคาค่าเช่าสำหรับผู้เช่าตลาดบน ขนาด 1 ห้องนอนจะเริ่มต้นที่เดือนละ 30,000 – 50,000 บาท ขนาด 2 ห้องนอนอยู่ที่ 30,000 – 50,000 บาท และขนาด 3 ห้อนนอนจะอยู่ที่ 85,000 – 120,000 บาท

6. เลือกเวลาขายที่ทำให้ได้ผลกำไรสูงสุด

การหาคนมาเช่าหรือหาคนมาซื้อต่อทำได้ไม่ง่ายนัก เพราะฉะนั้นเงินที่นำมาใช้ลงทุนควรเป็นเงินเย็น เนื่องจากเราไม่จำเป็นที่จะต้องรีบร้อนขาย ทำให้ผู้ลงทุนสามารถเลือกช่วงที่เวลาเหมาะสมว่าจะขายช่วงไหนจึงได้ผลกำไรมากที่สุด

7. มีผลตอบแทนอย่างน้อย 7%

หากคุณจำเป็นที่จะต้องเสียค่าดอกเบี้ยเงินกู้ 2 – 3% ใน 3 ปี ผลตอบแทนที่คุณจะได้รับก็ควรจะเกิน 7% ขึ้นไป โดยคุณควรที่จะหาข้อมูลของราคาห้องเช่าตามโครงการแถวนั้น ว่าเมื่อเทียบกับเกรดและขนาดของห้องที่ใกล้เคียงกันแล้ว ราคาค่าเช่าจะตกอยู่ประมาณเท่าไหร่ จากนั้นจึงนำมาคำนวณเพื่อคิดเปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนที่จะได้ โดยนำราคาค่าเช่าต่อเดือนมาคูณ 12 แล้วหารด้วยราคาคอนโดที่ซื้อ หากพบว่ามีผลตอบแทนเกิน 7% ก็ถือว่าใช้ได้

8. หาธนาคารที่เสียค่าดอกเบี้ยเงินกู้ต่ำสุด

เพื่อที่คุณจะเสียดอกเบี้ยเงินกู้ให้ต่ำที่สุดจากการกู้เงินธนาคารมาลงทุน คุณควรจะนำอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่จะต้องเสียมาเปรียบเทียบกันอย่างน้อย 5 ธนาคาร แล้วยื่นขอกู้สัก 3 แห่ง แล้วดูว่าธนาคารไหนที่มียอดวงเงินที่ปล่อยกู้ อัตราดอกเบี้ยที่คุณต้องเสีย และเงื่อนไขอื่น ๆ ที่ตรงใจคุณที่สุด

9. คุมงบในการตกแต่งให้ดี

ห้องเช่าควรมีการตกแต่งที่ดูดีมีรสนิยมมีความทันสมัย พร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครบครัน ที่ผู้เช่าสามารถหิ้วกระเป๋าเข้ามาอยู่ได้ทันที และที่สำคัญคุณควรที่จะคุมงบที่ใช้ในการตกแต่งให้ดีไม่ให้มีปัญหางบบานปลาย

10. รู้จักเลือกคนเช่าคอนโด

การเลือกคนเช่าห้องเป็นอีกสิ่งหนึ่งที่สำคัญ เพราะหากผู้มาขอเช่า เข้ามาอยู่กันหลายคน ทำอาหารกินกันบ่อย ๆ กินเหล้าสูบบุหรี่กันเป็นประจำ และไม่ค่อยขยันทำความสะอาดนัก สภาพห้องที่ปล่อยเช่าอาจดูเละเทะภายในระยะเวลาเพียงไม่นานก็ได้ และหากมีผู้เช่าย้ายออกคุณก็ควรรีบหาผู้เช่าใหม่โดยเร็ว ไม่ควรปล่อยให้ห้องเช่าว่างอยู่นานเกิน 3 เดือน และจะให้ดีควรเป็นผู้เช่ากลุ่มตลาดบน โดยเฉพาะชาวต่างชาติ เพราะนอกจากคุณจะมีโอกาสได้ค่าเช่าอย่างน้อยเดือน 3 หมื่นบาทขึ้นไปแล้ว ส่วนใหญ่ก็มักอยู่ในเมืองไทยเป็นเวลาที่ค่อนข้างนาน คุณจึงไม่ต้องเหนื่อยกับการหาผู้เช่ารายใหม่อยู่บ่อย ๆ

หากคุณคิดว่าตนเองมีความชอบความสนใจที่จะลงทุนคอนโดให้เช่าและพร้อมแล้วสำหรับการลงทุนในระยะยาว การแสวงหาความรู้เพิ่มเติมอยู่เสมอ การเดินทางไปเยี่ยมชมโครงการอยู่บ่อย ๆ ก็จะทำให้คุณเริ่มมีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับการลงทุนคอนโดให้เช่ามากยิ่งขึ้น และเมื่อได้เริ่มลงทุนจริงคุณก็จะได้เรียนรู้จากประสบการณ์ตรง และเมื่อสะสมประสบการณ์มากขึ้นคุณก็จะสามารถมองออกได้ว่าจะลงทุนคอนโดให้เช่ายังไงถึงจะทำเงินให้งอกเงยได้

แหล่งอ้างอิง : https://www.krungsri.com/bank/th/…/condo-for-making-profit.html
https://www.cbre.co.th/…/condo-for-rent-investment-strategy

เครดิตภาพ : https://www.home.co.th

https://www.kobkid.com

www.hunsa.com

www.decoration.com

www.businesstimes.com.sg